Логичный вопрос: если покупателей стало меньше, разве квартиры не должны подешеветь? На обычном рынке – возможно. Но рынок новостроек устроен сложнее.
Себестоимость проекта
Во-первых, у снижения цены есть экономические ограничения. Земля, материалы, труд, инженерные сети и финансирование входят в бюджет проекта. Рост затрат может уменьшать пространство для скидок, хотя сам по себе не исключает снижения цены.
Финансирование и эскроу
Во-вторых, во многих проектах используется банковское проектное финансирование и счета эскроу. Средства покупателей хранятся на таких счетах до выполнения предусмотренных законом условий раскрытия. У застройщика при этом есть стоимость кредитования и обязательства перед банком. Поэтому динамика прайса зависит не только от числа покупателей, но и от финансовой модели проекта.
Объём предложения
В-третьих, девелоперы сокращают предложение. Новые проекты на старте выводятся на рынок дозированно. Застройщики «не вываливают» весь объём сразу, чтобы не создавать избыток и не обрушить цены. Это классический приём управления балансом спроса и предложения.
Акции и полная стоимость
А теперь самое интересное. Если застройщику нужно выполнить план, то вместо прямого снижения цены появляются «скрытые скидки». Наиболее интересные предложения бывают точечно: в конкретном проекте, корпусе или даже на определённом пуле квартир. Застройщики предлагают:
- субсидированную ипотеку,
- рассрочки,
- скидку при полной оплате,
- отделку, кладовку, машино-место в подарок,
- индивидуальные условия на отдельные квартиры.
Такие предложения меняют условия покупки, но не всегда уменьшают её полную стоимость. Например, субсидированная ставка может сопровождаться более высокой ценой квартиры. Сравнивайте цену при разных способах оплаты, полную стоимость кредита, размер будущих платежей и ограничения рассрочки.
Поэтому сегодня главный вопрос не «когда упадут цены?», а «где сейчас можно получить максимальную выгоду и не переплатить?». Потому что иногда квартира со «скидкой» оказывается дороже реальной стоимости. А бывает – объект без громкой акции действительно можно купить на очень хороших условиях (если знать, где искать, и с чем сравнивать).
Подробнее: ДОМ.РФ: покупка квартиры у застройщика · Банк России: полная стоимость кредита
