У новостройки есть очевидный плюс — потенциал роста цены по мере строительства. Но вместе с ним вы покупаете ожидание: дом ещё не готов, арендного дохода пока нет, а итоговая цена вашей квартиры будет зависеть от того, как будет развиваться весь проект и что появится рядом.
На вторичке ситуация интереснее. Особенно сейчас. Здесь можно найти квартиру, которая уже имеет ремонт, инфраструктуру, арендатора или понятный спрос, а продавец при этом может быть готов обсуждать цену. То есть вы покупаете не обещание будущего, а уже существующий актив с понятными характеристиками.
Но и здесь есть ловушка: дешёвая вторичка совершенно не обязательно является хорошей инвестицией. Если квартира неликвидна, её низкая цена может быть не скидкой, а компенсацией за проблему.
Сравните два сценария
Поэтому я бы сравнивала не «новостройку с вторичкой», а два конкретных сценария.
Условный пример для расчёта: квартира в новостройке стоит 30 млн рублей, а сценарий инвестора предполагает продажу через три года за 40 млн. Это допущение, а не прогноз: нужно отдельно проверить сценарии меньшего роста, отсутствия роста и снижения цены.
И квартира на вторичке за те же 30 млн, которую можно сразу сдавать, купить со скидкой и при этом иметь более понятный спрос на выходе.
В первом случае расчёт строится прежде всего на изменении стоимости. Во втором — на сочетании цены входа, арендного потока и возможной цены продажи. В обоих сценариях вычитаем ремонт, налоги, содержание, проценты по кредиту, простой и расходы на сделку.
Выберите источник дохода
Поэтому я бы выбирала между ними не по принципу «где сейчас дешевле», а исходя из того, на чём именно я хочу заработать.
Если мне важен регулярный денежный поток и возможность получать доход уже после покупки — я в первую очередь смотрю вторичный рынок.
Если готова заморозить деньги на несколько лет и рассчитываю заработать на росте стоимости самого объекта — рассматриваю новостройки.
Но в обоих случаях есть главное правило: сначала считаем экономику конкретной квартиры, а уже потом выбираем между новостройкой и вторичкой.
Если вы рассматриваете недвижимость именно как инвестицию, мы можем помочь провести такой расчёт: сравнить варианты, оценить потенциальный доход, расходы, ликвидность и возможный сценарий выхода из инвестиции
